В 2022 году вырос спрос на загородные дома, но только на дешевые

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Подмосковье, пережив бум при пандемии коронавируса, в 2022 году продолжил свой рост благодаря льготной ипотеке в этой сфере, рассказали РИА Недвижимость участники рынка, уточнив, что позитивная динамика коснулась в основном самых дешевых домов. 

ИНТЕРЕС К БЮДЖЕТНОМУ

Бум на загородное строительство в Подмосковье начался в 2020-2021 годах, когда из-за пандемии люди начали массово стремиться за город, вспомнил креативный директор компании «Дачный сезон» Тимур Дасаев.

Этот тренд продолжился, несмотря на все потрясения, и в 2022 году. При этом предложение на рынке стало разнообразнее, ведь на него вышли крупные девелоперы, которые до этого занимались исключительно городской недвижимостью, то есть «Самолет», ПИК, ЛСР и «Эталон», пояснил президент строительной компании Qtec Сергей Безбородов.

«Некоторый спад продаж, даже, скорее, их приостановку, мы наблюдали только в феврале-марте с началом специальной военной операции, но с мая рынок оживился», – рассказала директор департамента маркетинга компании ФСК Family, реализующей проекты ИЖС в Подмосковье, Екатерина Коган.

Правда, высокий спрос наблюдался в основном только в категории домов эконом- и комфорт-класса стоимостью до 12-15 миллионов рублей – на этот сегмент приходится 81% всего спроса, констатировал управляющий директор блока ИЖС группы «Самолет» Иван Виноградов. На них же – около 75% – приходится и основная часть предложения на подмосковном рынке.

Средняя стоимость лота эконом-класса, по данным «Инком-недвижимости», находится на уровне 2 миллионов рублей, за год она увеличилась на 19%. Загородный объект комфорт-класса стоит в среднем 8,4 миллиона рублей (+2% в годовой динамике).

Наибольшим спросом в этом ценовом сегменте, по наблюдениям Дасаева, пользуются каменные одноэтажные и двухэтажные дома площадью около 100-120 квадратных метров.

По данным аналитического центра «Инком-недвижимости», на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья 88% занимают участки без подряда – их 34,2 тысячи штук (+20% за год). На коттеджи и участки с подрядом приходится 9% или 3,7 тысячи лотов (-4% за год). Не более 3% в экспозиции – у блокированной застройки, таких объектов 900, что на 40% меньше, чем год назад.

Таким образом, доля организованной застройки области составляет 12%, на остальном рынке царит самостоятельное строительство.

ИПОТЕЧНАЯ ПОДПОРКА

Большую поддержку росту спроса на рынке ИЖС оказали специальные ипотечные программы на приобретение такого жилья. 

«Сегодня на строительство дома на землях ИЖС действует льготная ипотека по ставке 7%. Причем строить можно как с помощью подрядных организаций, так и своими силами. Но при самостоятельном строительстве нужно закончить строительство и зарегистрировать право собственности на дом в течение 12 месяцев с даты получения ипотечного кредита, иначе ставка будет повышена», – рассказала эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.

Популярнее всего ипотечные программы в сегментах эконом- и комфорт, констатировал Безбородов.

«Среди покупателей более дорогой недвижимости тоже есть небольшой процент берущих ипотеку, но более востребованы здесь программы рассрочки», – добавил он.

СВОИМИ СИЛАМИ ИЛИ НА ВСЕ ГОТОВОЕ

Летом текущего года, как раз в момент запуска льготной ипотеки на самостоятельное строительство частных домов, наблюдался рост запроса на приобретение «голых участков». Основатель компании «Технониколь» Игорь Рыбаков связывает это с подорожанием стройматериалов весной, которое застройщики заложили в цену домов. Людям казалось, что построить своими силами будет дешевле. 

В моменте металлоконструкции дорожали на 70-100%, полистерол – на 50%. Вырос в цене даже песок — примерно на 20-25%, вспомнила Коган.

Но затем цены на стройматериалы несколько скорректировались, и в результате за год произошло подорожание только в пределах 10-15%, и то только на ряд материалов, добавил Виноградов.

«Да и люди стали понимать, что самостоятельное строительство не всегда выглядит более привлекательным вариантом. Покупая готовый дом, можно использовать его сразу. А строить самостоятельно, как правило, означает уходить в процесс на два-три года с бесконечными проблемами, поездками по магазинам и контролем бригад, тратой времени», – объяснил эксперт.

В результате средняя рыночная стоимость «сотки» в Подмосковье за год выросла на 28% – до 317 тысяч рублей. Причем самый заметный скачок пришелся на май 2022 года, когда был достигнут максимум в 320 тысяч рублей, привела свои данные Кирюхина. Но затем пошел спад спроса, и в октябре интерес покупателей вновь в основном сосредоточился в сегменте готовых домов, констатировал Рыбаков.

«Сейчас построенные дома «улетают» в течение двух недель, в то время как раньше срок экспозиции составлял около одного месяца», – поделилась наблюдением Коган.

СТРАДАНИЯ ПО «ЭЛИТКЕ»

Сегмент элитных домов на рынке Подмосковья серьезно пострадал из-за событий 2022 года, считают участники рынка. 

Сокращение спроса на них связано с тем, что многие потенциальные покупатели уехали из страны с началом специальной военной операции, а потом и после объявления частичной мобилизации.

Вместе с тем застройщики и собственники домов пока держат цены. По данным «Инком-недвижимости», дома этого ценового сегмента в Подмосковье в среднем подешевели только на 1% – до 106 миллионов рублей за лот.

«Правда, всегда есть шанс на торг, но, как говорят, «у капота», то есть уже после просмотра объекта и в рамках предметных переговоров с четко обозначенными сроками выхода на сделку», – констатировал управляющий директор компании ZIP Realty Евгений Скоморовский, добавив, что в некоторых случаях можно снизить цену на 15-25%.

Стоимость элитных домов, по мнению Безбородова, может удержать формирующаяся новая категория покупателей – те, кто в связи с политической обстановкой больше не рассматривают покупку зарубежной недвижимости и ищут альтернативу европейским виллам у моря.

ЗАПРОСЫ СТАНУТ СКРОМНЕЕ

Сложная экономическая ситуация в стране приведет к тому, что покупатели домов на рынке ИЖС в 2023 году будут снижать свои требования к качеству жилья, ориентируясь в первую очередь на цену, полагают участники рынка. 

«Будет увеличиваться объем вводимых в эксплуатацию квадратных метров, а качество этих метров будет снижаться. Потребителям гораздо интереснее покупать недвижимость по низкой цене», – высказал свое мнение основатель поселка Riga Family Алексей Киселев.

По его словам, как в сегменте домов эконом-класса, так и в «элитке» это приведет к сокращению площади домов.

Наибольшим спросом будут пользоваться дома в эконом-сегменте площадью 100 квадратных метров, в бизнес-сегменте –150-300 «квадратов», в премиуме – от 500 до 1 тысячи квадратных метров, а домов площадью свыше 1 тысячи «квадратов» будет становиться все меньше и меньше, спрогнозировал Киселев.